Piaci körkép – Az újabb változás jelei

Ezzel a bejegyzéssel nem leszek túl népszerű, mivel őszinte véleményt amúgy is ritkán vágnak a másik szemébe, mégis vállalom. A lufi ki fog pukkadni és nagyot fog szólni!

A budapesti használtlakás piac 2014 elejétől tartó meredek emelkedése 2016-ra már kezdett kifulladni és idén pedig már csökkenés jelei látszanak, még a média által folyamatosan sulykolt további brutális emelkedés előrejelzés ellenére is. Hozzáteszem, a korrekciónak már itt az ideje. A véleményemet számos érvvel és 13 év szakmai tapasztalatával fogom alátámasztani, mivel megéltem már pár fordulatot, így felismerem a hasonló jeleket, de ettől még ez magánvélemény marad, habár utólag könnyű lesz majd felemlegetnem, hogy én megmondtam előre. A 14’-es fordulatot is jeleztem, sokan nem hittek nekem, most sem kell, de ígérem, év végén visszatérek a témára, akár igazam lesz, akár nem.

Azt leszögezhetjük, hogy a piac egyik motorja a vásárlóerő, mely nagyban meghatározza az árszinteket. Lehetne készíteni mindenféle elemzéseket, meg értékbecsléseket, kreálhatnék különböző metodikájú számításokat, csakhogy a legtöbb esetben dobhatom a kukába, ha jön egy vevő és megveszi 20%-kal magasabb áron az ingatlant, akkor az annyit ért. Pont. Az eladó meg engem néz hülyének. Pont.

Azt is leszögezhetjük, hogy alapvetően két fajta piac jellemző: keresleti vagy kínálati. Amikor egyik sincs igazán, akkor beszélünk kiegyenlített, oldalazó piacról, de ez leginkább a fordulatok idején van, és nehéz is pontosan behatárolni, mettől meddig tartott.

A pontos pszichológiáját nem tudom, de a vevők sokkal hamarabb ráéreznek az aktuális piaci trendekre és diktálják az iramot. Jelen esetben egyre kevésbé van metszéspont az eladók és vevők között, ami ugyan egyik félnek sem jó, de egy kínálati piacon ritkábban fog az eladó nyerni.

Számomra egyértelmű jelei vannak a fordulatnak, melyek az alábbiak:

• 90%-ban eladóknak ajánlanak
• 10-20% alku is benne lehet az árban
• adott kategóriában több eladó lakás, mint korábban
• átlag 45 napos értékesítési rátánk folyamatosan romlik 16’ vége óta
• kevesebb hívás, kevesebb mutatás, lassabb tranzakció
• egyre több megépülő új lakás, melyre CSOK-ot lehet igényelni
• brókerbotrányok lecsengése
• AIRBNB kifulladása
• +1: belváros

Kifejteném bővebben is ezeket:

Ajánlás: kizárólag korábbi ügyfeleink ajánlásából és megkeresésekből kapunk megbízásokat, így pontosan leszűrhető, hogy melyik oldalnak van inkább szüksége segítségre. ( 15’-ben szinte csak vevőknek ajánlottak )

Alku: 15’-ben és 16’-ban 2-3 % volt az alku átlagos mértéke az értékesítéseink során ( 14’-ben irányár felett volt legalább ennyi ) jelenleg ez jóval magasabb szám.

Kínálat: minél több eladó lakás jelenik meg, annál kevésbé tudják „felszívni” a vevők a piacról, tehát az következik, hogy az úgynevezett „vatta” lakások maradnak meg, amik legalább egy szempontból nem eladhatóak, és ez nem csak az árra vonatkozik.

Átlagos értékesítés: ezt nagyon nem kell magyaráznom, a számok nem hazudnak, és mi sem felejtettünk el értékesíteni.

Kisebb számok: átlagosan 5 mutatás után szoktunk prezentálni egy komolyabb ajánlatot, nos ez most is így van, de ha kisebb a vásárlóerő, ez értelemszerűen több időbe telik.

Újépítésű lakások: 16’ eleje óta robbanásszerűen kezdtek bele az új projektekbe, melyek első hullámai most kerülnek átadásra és ez a folyamat egyelőre emelkedő pályán van. Tehát egy hasonló méretű újépítésű lakást jóval olcsóbban meg lehet venni egy hasonló méretű használt társánál, ez bizony sokaknál szempont.

Brókercégek csődjei: sok tőke mozdult meg az ingatlanpiac felé, de aki akart, ennyi idő alatt már vett lakást, így ezek a szereplők javarészt már kieshettek a kalapból.

AIRBNB: hirtelen lett divat szintén 14’ elejétől, azonban érezhető, hogy már telítődött a piac, mivel egyre több olyan lakást lehet látni, ami láthatóan szobáztatásnak készült, mégis a hosszú távú bérbeadó lakások sorai között figyel.

Belváros: szinte csak befektetési jelleggel vesz mindenki ezen a területen, életvitelszerűen lakni kevesen szeretnének az egyre élhetetlenebb belvárosi utcákban. A nagy lakásokat mindenki darabolni akarja, a kicsiket meg szintén kiadni, de ha fogynak a „befektetők”, ugye nem kell befejeznem…

Akkor a végén én kérdezek, mitől emelkedjenek hát tovább a használt ingatlanok árai?